提前还款是指借款人支付的超过每月还本付息金额的部分。那么，提前还款房贷好不好呢？哪些人适合提前还款呢？

房贷提前还款有必要吗

有三种情况，提前还贷是不明智的举动：

第一点、签订贷款合同本身你的优惠幅度在八折左右，那么就不必考虑提前还款，这是因为你已享受较低折扣的利率优惠，目前又处于降息通道中。若央行在年内无降息动作，即使明年1月1日按照最新利率执行，利息也只会比前期更低。

第二点、等额本金还款期已过1/3的购房者。由于等额本金是将贷款额总额平分成本金，根据所剩本金计算还款利息。也就是说，这种还款方式越到后期，所剩的本金越少，因此所产生的利息也越少。在这种情况下，当还款期超过1/3时,借款人已还了将近一半的利息，后期所还的更多是本金，利息高低对还款额影响不大。

第三点、等额本息还款已到中期的购房者。等额本息还款把按揭贷款的本金总额与利息总额相加，然后平均分摊到每个月中。其中每月贷款利息按月初剩余贷款本金计算并逐月结清。也就是说，每月还款额中的本金比重逐月递增、利息比重逐月递减。到了还款中期，已经偿还了大部分的利息，因此提前还贷意义也不大。

当然如果你的情况不属于上面的范畴，房贷提前也要注意下面几个特点：

第一、你申请的银 行允许你提前还贷时间不同，这点需要注意，大部分银 行都要求至少还款一年后才可以申请提前还贷，但也有个别银 行表示随时可以申请提前还贷。在国有行里，中行、建行需要还贷一年后才可以申请提前还贷，工行需半年才可以提前还贷。此外，招行、交行等银 行都需要一年后才能申请提前还贷，华夏银 行则表示可以随时申请还贷。

第二、银 行调整利息周期不同，一般房贷期限都在10年以上，在这个周期里，央行调整利息是难免的，而各家银 行根据调整利息的时间也不一致。工行、农行、建行等中资银 行大都一般是每年1月1日开始按照最近的央行基准利率调整为新的还款利息。

外资银 行一般会选择在当月或当季度调整。花旗银 行是在下一个季度初按照新利率执行，而汇丰银 行当日便开始按新利率执行。

对于房贷族来说，如果处在降息通道中，显然是越快调整越划算;若在加息周期周，则是越晚调整越划算。

第三、还完房贷后别忘记撤销抵押登记，无论是在合同期内还完贷款的，还是提前还款的，市民在还贷完成之后都不要忘记办理撤销抵押登记。

根据产权证在谁手里情况不同，还完贷款后领回产权证的程序也分好几种，一种最简单的情况就是产权证正本已经抵押在银 行了。如果是这种情况，购房者还完了贷款，或者是提前还完贷款后就会领到一个还款凭证，银 行还会把产权证正本、买卖合同正本一并还给购房者。这样购房者就可以拿回完全属于自己的产权证，和银 行没有什么关系了。

但由于各个银 行不同分行的操作规定不统一，有些分行只需做一个抵押登记，购房者可以自己持有带有抵押登记标志的房产证。就是贷款未还清前，提前拿到房产证，房产证上其他项中会注明房屋现状。如果是这种情况，购房者在还完贷款之后，除了重复上面的步骤外，还要进行一个撤销抵押登记的程序。购房者和银 行办完结算手续后，一起去房管局撤销抵押登记，即在房产证他项栏目中盖上注销的章即可。

提前还款的种类

1、全部提前还款，即将剩余的全部贷款一次性还清，还款后节省了剩余部分的利息，但是已付部分的利息是概不退还的；

2、部分提前还款，剩余的贷款保持每月还款额不变，将还款期限缩短；

3、部分提前还款，剩余的贷款将每月还款额减少，同时将还款期限缩短。这两种情况比较常见，可根据具体经济能力、待还金额和利率计算选择，都能节省一笔利息；

4、部分提前还款，剩余的贷款将每月还款额减少，保持还款期限不变，此方法能减小月供负担，但利息节省程度略小于第2种；

5、剩余贷款保持总本金不变，只将还款期限缩短。较后一种情况则会增加月供，减少部分利息，但相对而言不是合算的。

不同还款方式提前还款有区别

提前还款的本质要义，应在于尽量减少本金，缩短贷款期限，使支出的利息更少。

等额本息与等额本金两种还款法相比而言，由于同样贷款贷了一段时间后，“等额本息还款法”所要支付的利息将高于“等额本金还款法”，而在提前还贷时已支付的利息是不退还的，这就相对多支付了许多原本不应该提前支付的利息。因此，如果有提前还贷打算的，选择“等额本金还款法”贷款比较划算。

按照等额本息的还款计算方法，贷款年限过半，说明全部贷款和利息已过50％—80％被偿还完毕，剩下的月供本金占比重大，利息数量极少。此时，提前还款省下的钱并不多，而且大部分钱，大部分压力都扛过去了，剩下的小部分也没必要一下子全交付出去。

等额本息的还款方式过半则提前还款不划算，那么对于采用等额本金还款方式还房贷的人来说，按照等额本金的计算方法，一般情况下，当还款时间超过三分之一时，提前还款就不划算了。因为此时利息所剩不多，剩下的基本上是本金，本金是绝对不会少的。

房贷可以多次提前还款吗

大部分银 行都要求至少还款一年后才可以申请提前还贷，但也有个别银 行表示随时可以申请提前还贷。在国有行里，中行、建行需要还贷一年后才可以申请提前还贷，工行需半年才可以提前还贷。此外，招行、交行、东亚等银 行都需要一年后才能申请提前还贷，华夏银 行则表示可以随时申请还贷。一般房贷金额较大，若无特殊原因，一年内很少有客户会提前还贷。

提前还贷是否划算

对于贷款者来说，借款期未过三分之一之前，提前还款都是划算的。而对于那些已到还款中期或是等额本金还款已过1/3期的，利息基本上已经支付得差不多了，提前还款的部分则更多的是本金，利率涨跌对还款数额的影响不会太大，再选择提前还贷就没有多大意义。

调整利息周期

一般房贷期限都在10年以上，在这个周期里，央行调整利息是难免的，而各家银 行根据调整利息的时间也不一致。工行、农行、建行等中资银 行大都一般是每年1月1日开始按照最近的央行基准利率调整为新的还款利息。

外资银 行一般会选择在当月或当季度调整。东亚银 行是在央行调整利息的第二个月开始按新利率执行，花旗银 行是在下一个季度初按照新利率执行，而汇丰银 行当日便开始按新利率执行。