住房贷款是大多数人买房时的选择。抵押贷款不仅可以缓解我们的生活压力，还可以在资金充裕的情况下提前偿还贷款，从而降低贷款利息。那么最好提前还房贷，缩短期限还是减少金额？

提前还房贷缩短年限好还是减少金额好

房贷还款的过程中，在提前还部分房贷之后，剩余的房贷客户可以选择每月还款金额不变，缩短还款的年限；也可以选择还款年限不变，缩短每月还款金额。那么剩余房贷缩短年限还是缩短金额合适，要看用户的具体需求：

一、缩短年限。如果用户对当前月供没什么太大的还款负担，只想尽快还清房贷的话，那么选择缩短年限更合适。房贷期限变短，利息也会随之减少，贷款也能更早还清。

二、缩短金额。如果用户希望还款压力小一点，那么选择减少每月还款额会比较合适，这样每个月的还款压力就没那么大，只是支付的总利息相对会更多。

总而言之，缩短年限与缩短金额都各有利弊，用户可以根据自己的需求合理选择。

另外提醒用户，如果房贷选择的是等额本息还款法，那到了还款后期，提前还款的意义就不大了，因为还款后期月供里利息占比较少，即使提前还款，也减不了多少利息。

提前还款房贷第几年最划算

如果我们选择了等额本息的还款方式考虑提前还款的话，在能力范围内越早还款越好，这样产生的利息就越少，但是还款超过总期限的一半之后，这时候等额本息偿还的贷款本金就会超过等额本金，提前还款就不划算了。

如果我们选择了等额本金的还款方式考虑提前还款的话，可以在还款不超过贷款期限1/3前进行提前还款操作，这样相比等额本息，产生的利息就更少了，当然在能力范围内，我们提前还房贷越早所产生的总利息就越少。

除此之外，提前还房贷还需要考虑违约金和贷款利率走势的影响，一般银行和公积金中心在房贷还款1年以后都会取消违约金限制；如果在申请房贷时选择的是LPR浮动利率，那么在LPR降低、等到年初LPR执行后，通过较低的利率提前还部分房贷，就会产生更少的利息。

以贷款100万元为例，贷款期限为30年，从2016.6.1日开始计算，还款方式分为两种，等额本息和等额本金。使用工具：提前还款计算器（购房者也可以根据自己的实际贷款金额进行测试）=等额本息提前还贷=

我们计算下，当等额本息分别到第九年、第十年（三分之一处）、第十一年时全额提前还贷，有何区别。购房者们请注意三个数值变化。（提前还款日期、已还利息额和节省利息支出）

‖ 第九年全额还清：

已还利息额：407469.49元 节省利息支出：499740.04元 利息共计：907209.53元

‖ 第十年全额还清：

已还利息额：447830.19元 节省利息支出：459474.59元 利息共计：907304.78元

‖第十一年全额还清：

已还利息额：487021.87元 节省利息支出：420382.94元利息共计：907404.81元

聪明的小伙伴可以看出来了，从上图可以得知，利息总额相同的情况下（微差基本忽略不计），第十年是节省的利息和已还款的利息基本是一半一半了，第十一年开始差距拉大......so，房贷还款到第十年（等额本息）可以还掉一半的利息，从第十一年开始，节省的利息金额越来越少。

结论：等额本息提前还贷第十年之前还款最划算。

=等额本金提前还贷=

同样的方法，我们计算下，当等额本金还款分别到第九年、第十年（三分之一处）、第十一年时全额提前还贷，有何区别。

‖ 第九年全额还清：

已还利息额：375462.5元 节省利息支出：358720.83元 利息共计：734183.33元

‖第十年全额还清：

已还利息额：409013.89元 节省利息支出：325305.56元 利息共计：734319.45元

‖第十一年全额还清：

已还利息额：440931.94元 节省利息支出：293523.61元 利息共计：734455.55元

从上图可以得知，利息总额相同的情况下（微差基本忽略不计），第九年开始节省的利息和已还款的利息基本对半，第十年开始差距拉大......so，房贷还款到第九年（等额本金）可以还掉一半的利息，从第十年开始，节省的利息金额越来越少。

结论：等额本金提前还贷第九年之前还款最划算。

还贷方式

1.一次性还清

顾名思义一次性还清就是还清全部贷款，这种还款方式是要求借款人将贷款的利息和贷款的本金全部结算清楚。一次性还清这种方式对于购房者是最划算的，但在划算的同时，对还贷人的经济要求也是最高的。因为购房者在购买房屋后基本拿出全部积蓄，如果想继续在短时间内再次拿出大量资金，将所有贷款金额一次性还清困难很大。

2.月供不变压缩期限

在每个月还给银行的固定金额不变的前提下，缩短总体的还款年限。月供不变缩短年限，是指提前还贷的一种方式，无论是等额本金还是等额本息的贷款形式。“月供不变、压缩期限”是业内人士最推荐的提前还款方式，好处是缩短还款周期的同时，还款利息也有所降低。

3.减少月供，保持还款期限

减少每个月向银行偿还金额，总体还款年限保持不变。举例说明：如贷款总额为100万,先还款10万元，选择15年贷款期限不变，则目前剩余14年，利率为4.90%的情况下,由此每月还款金额为5619.64元，其月供水平相应减少为208.13元。每个月的月供还款压力相对应减少且缩短还款期限。

4.月供、期限双减

此还款方式为减少每个月银行缴纳的金额，同时减少总体还款期限。举例说明：如贷款总额为100万，假设向银行还贷50万元，然后将还款期限缩短成10年，利率为4.90%的情况下,每个月所还贷款金额为4370.82元，这样今后的利息支出就会大幅度减少，同时可以满足购房者尽早还清房贷。

5.增加月供，挤压期限

此如还款方式为增加每个月还款的金额，缩短还款的总体期限。举例说明：购房者贷款总额为100万，想要将30年期限的还贷期限缩短至15年，那么每个月的月供将由每个月的2777.77元增加至5555.54元。根据数字我们可以看出提高月供，缩短贷款期限之后每个月月供翻倍。这种还贷方式，不建议工薪阶层的或者上班族的家庭采用。

哪个更省钱

如果购房者单纯地想节省利息，可以选择提前还贷的方式。假设购房者的经济收入充足，除支付房贷外还有结余，这种情况下可以选择缩短总体还款期限。假设购房者的经济每个月的还款压力比较大，就可以选择减少月供的方式，可以在一定程度上减轻还款压力。

有一点是需要购房者特别注意的，就是我们房贷选择的方式是等额本息,还是等额等息。如果我们房贷选择的是等额本息，那么前期每个月还款的利息比例要大于本金的比例。

如果购房者选择的等额本息的还款方式，并且已经将房贷还到过半就没有必要提前还贷了。因为在还款前夕，我们已经向银行支付了大部分的利息费用，剩下的多半是本金，在这种情况下可以选择减少还款额。

如果选择减少月供，那每个月的还款压力必定会减少，但是因为每个月所还的本金，减少自然总的贷款利息，没有月供不变的方式节省。如果选择缩短贷款期限，月供不变，那么客户的还款周期就会加快，因为购房者每月还款的金额没有变化。无论选择缩短还款年限还是降低每月还款金额，只要牢记一个黄金守则“本金还得越多，利息越省”。