为什么要提前还房贷？

一、为了出售房产

我们都知道，购房时办理了住房按揭贷款，房产就抵押给银 行了。如果想卖出房子，就必须办理解押手续，而办理解押手续的前提是必须要还清住房按揭贷款。所以，有一部分人提前还贷是以销售房产为目的的。

二、缩短还款期限

银 行里有一笔房贷每个月要还，心里总会有那么一点牵挂。一些人不爱欠钱，为此会睡不好、吃不香。所以会想尽一切办法尽早还清房贷，以求得“无债一身轻”的生活状态。

部分提前还贷之后，对于还款会有两种处理方式，一种是降低月供，另一种是缩短还款期限。所以，一些人为了追求更早的实现无债一身轻的理想生活状态，在提前还贷之后就采取缩短还款期限的方式，处理后续的房贷还款。

三、为结婚做准备

许多人是有婚前房产的，但这个房产还有住房按揭贷款。如果这个房贷没有还清，在结婚之后持续进行还贷，那么房产就有部分价值属于婚后财产，这对于日后处理婚姻纠纷是十分不利的。

因此，许多有婚前房产的人，都会选择在结婚之前提前还清贷款，这样房子就属于婚前财产了，也就避免了日后万一离婚所带来的房产损失。

不过如果以为了结婚做准备而提前还清房贷的，就要防止“洗房”情况的发生。什么是洗房？简单地说，就是结婚之前，一方已经准备好婚房，结婚之后另一方以某种理由要求卖掉房子，再以夫妻双方的名义购买一套更好的改善性住房。之后，由于某种原因离婚了，另一方就分割走了一半的房产。

“洗房”的具体案例：上海的江阿姨给儿子婚前买好了一套两居室。很快婚后儿媳妇要求将此卖掉，再买一套大一点的三居室，未来可以生孩子。没想到婚后的三居室买到之后很快就离婚了，儿媳妇分了50%的房产。

四、获取更佳的理财效果

有一笔还贷要支付，这会增加经济生活成本。按目前4.1%的年利率来计算，100万元的房贷，一年就要支付4.1万元的利息。这笔利息对于工薪阶层来说，压力也是不轻的。

从理财的效果来说，如果你有一笔闲钱，不能获得4.1%的年投资收益率，那么将这笔闲钱提前还房贷，将是一个不错的选择，能获取维持原先房贷状态更佳的理财效果。

例如，你有一笔100万元的闲置资金没有良好的投资去处，存了一年期的银 行定期存款，按年利率2%计算，一年获得2万元的利息。如果你将这笔闲置资金提前归还了100万元的房贷，那么你将额外增加2.1万元（4.1万元—2万元）的收入，从而取得更佳的理财效果。

另外，提取住房公积金还房贷也是属于增强理财效果的范围。因为账户中的住房公积金的存款利息是这样规定的：上年度归集缴存的公积金余额，按3个月定期存款利率(目前是1.35%)结息，当年度归集的公积金按活期利率(目前是0.25%)结息。

例如，你提取了上年度公积金余额50000元用来提前还房贷，按4.1%的房贷利率计算，你将增加1375元的理财收入。如果你提取的五万元公积金是本年度缴存的，那么你将增加1925元的理财收入。

但以增加理财效果为目的的提前还贷，必须要注意一个如下所说的事项。

提前还贷之后，你个人或是家庭的现金流就会减少，个人或者是家庭抵抗风险的能力就会降低。

从目前来看，住房按揭贷款是普通家庭最容易获取的银 行贷款，也是利率较低的贷款。一旦提前还房贷了，你就很难将这部分资金再贷出来，即便是以其他方式（例如房产抵押贷款）贷出来了，利率也会高于第一套房产房贷利率。

因此，再以获取更加理财效果为目的的提前还贷时，就要充分考量和综合个人和家庭的各个方面因素，特别要考虑将来几年是否有大宗消费，比如买车、创业、小孩上学择校、再购房等需求。也就是说，你要充分考虑，为了保持这个现金流，值不值得增加维持房贷现状的成本。

提前还贷的流程

1、提前和银 行客户经理预约;

2、按预约时间携带身份证前往银 行网点，办理结清贷款业务;

3、建-行提前还款需要缴纳违约金(不同银 行对于提前还贷违约金的标准是不同的，同一家银 行之间的不同支行 提前还贷违约金也不同)，具体如下： 3.1部分提前还贷规定最低不能少于每月还款额的6倍，最高不能超过每月还款额的35%，部分提前还款者可每年 免费还款一次。

4、先还清剩余贷款，当场银 行把结清证明打出;

5、撤销银 行的抵押手续要1周以后，主贷人再到建-行去取材料;另外也可在银 行填写取件委托书，即可让别人代 为取件;

6、还清贷款后，需要主贷人本人(或次贷人带关系证明)到公积金管理中心，办理撤销公积金贷款抵押手续，拿 一张盖红章的证明。

7、最后连同两边撤销抵押登记的证明，再到房地产交易中心办理撤销房产抵押登记。

提前还款方式有三种

1、剩余的贷款保持每月还款额不变，将还款期限缩短;

2、剩余的贷款将每月还款额减少，保持还款期限不变;

3、剩余的贷款将每月还款额减少，同时将还款期限缩短。

贷款合同中提前还款有违约金吗?

1、贷款合同中提前还款要有违约金，根据按揭合同，提前还款实际上是构成违约的。

2、一些银 行为了限制提前还款，还提出了“实质性提前还款”的概念，通常表述为在12个月内，借款人提前还款的金额超过了贷款本金余额的20%，即视为实质性的提前还款。

3、有些银 行要求，构成实质性提前还款的，借款人需要支付违约金。但这一表述并不是通用标准，一般关于提前还款及违约金，在合同中会有明确规定。像中国银 行规定，1年内提前还款的，银 行收取三个月的利息作为违约金;1-2年内提前还款的，银 行收取二个月利息作为违约金;2-3年内提前还款的，银 行收取一个月利息作为违约金;3年以后，需要参照抵押合同为准。

4、建设银 行规定：1年内提前还款的，银 行将收取提前还款金额的3%人民币作为违约金;1-2年内提前还款的，银 行收取提前还款金额的2%人民币作为违约金;2-3年内提前还款的，银 行收取提前还款金额的1%人民币作为违约金;3年之后，无违约金。

若是贷款合同没有规定提前还款应支付违约金，但实际提前还款以违约金为准是否正确?

1、借款人提前还贷，直接导致银 行的利息收入减少，在银 行目前投资渠道欠缺、主要依靠存贷利差获取利润的情况下，提前还贷打乱了银 行资金的使用计划。随着提前还贷个案的日趋增多，银 行为此所支付的人力物力也因此增加，因而银 行要收取一定的费用，以适当补偿损失。

2、一般来说，提前还款违约金可以通过合同约定的违约金比例计算出来。但不同机构对违约金的征收标准不尽相同，有的规定为5%，有的规定为3%，而有些机构则更低，仅有1%。

3、如果明确了违约金的收费标准，那么计算方法就很简单了。举例而言，如果合同中注明违约金按照剩余金额的5%支付，当前有1万元未还款额的话，那么需缴纳违约金则为10000乘以5%，得出的计算结果也就是500元。依照此计算方式，需要预先准备多少违约金，相信多数还款人已经心中有数了。

5、当然，提前还款并非想还就能还，除了要支付违约金之外，通常贷款机构会设定一些附加条件。多数贷款机构规定，已贷款期限需达到一定时间，才符合提前还款的申请资格，有的为3个月，有的可能为1年，具体应视贷款机构规定而议。